Azərbaycanda ipoteka bazarının əsas hərəkətverici qüvvəsi İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu (İKZF) olaraq qalır. Dövlət dəstəyi ilə təqdim edilən güzəştli və standart ipoteka kreditləri bazarın böyük hissəsini formalaşdırsa da, bankların öz vəsaiti hesabına təqdim etdiyi daxili ipoteka məhsulları alternativ və daha çevik maliyyələşdirmə mexanizmi kimi diqqət çəkir. Lakin bazardakı vəziyyət göstərir ki, ölkədə fəaliyyət göstərən 20-dən çox bankdan yalnız bir neçəsi - ABB, Xalq Bank, Kapital Bank, Ziraat Bank Azərbaycan və AFB Bank daxili ipoteka kreditləri təklif edir.
Bəs digər banklar niyə bu məhsuldan uzaq durur?
Bankların daxili ipoteka bazarında passiv qalmasının əsas səbəblərindən biri vəsaitin maya dəyəridir. İKZF xətti ilə verilən kreditlər dövlət tərəfindən aşağı faizlə maliyyələşdirildiyi üçün banklar burada daha az risk və xərc daşıyır. Öz vəsaiti hesabına ipoteka təqdim edən banklar isə əsasən əhalidən topladıqları depozitlərdən istifadə edir. Hazırda manat əmanətləri üzrə faizlərin orta hesabla 9-11 faiz olması bankların rentabelli ipoteka məhsulu formalaşdırmasını çətinləşdirir. Çünki bank 9-11 faizlə cəlb etdiyi vəsaiti 8-10 faizlə kreditə yönəltdikdə mənfəət marjası minimuma enir, bəzən isə mənfi olur.
İpoteka kreditləri adətən 15-25 illik müddəti əhatə edir. Bankların cəlb etdiyi depozitlər isə daha çox 1-3 illik olur. Bu isə maliyyə sektorunda “müddət uyğunsuzluğu” adlanan problemi yaradır. Başqa sözlə, bank qısamüddətli vəsait hesabına uzunmüddətli kredit verdikdə likvidlik riskini artırmış olur. İKZF xətti ilə işlədikdə isə bank yalnız vasitəçi rolunu oynayır və bu risklərin böyük hissəsini daşımır.
Çıxarışsız mənzillər bankları ehtiyatlı davranmağa məcbur edir
Daxili ipoteka bazarında digər mühüm problem daşınmaz əmlakın hüquqi statusu ilə bağlıdır. İKZF yalnız çıxarışı olan mənzilləri maliyyələşdirir. Halbuki bazarda satışa çıxarılan mənzillərin əhəmiyyətli hissəsi çıxarışsız və ya tikilməkdə olan binalardadır. Bu səbəbdən banklar daha çox iri tikinti şirkətləri ilə əməkdaşlıq etməyə üstünlük verir. Məsələn, ABB müxtəlif layihələrdə Kristal Abşeron ilə, Xalq Bank isə müəyyən yaşayış kompleksləri ilə tərəfdaşlıq çərçivəsində fəaliyyət göstərir.
Bank üçün əsas risk ondan ibarətdir ki, tikinti yarımçıq qalarsa və ya layihə problemlə üzləşərsə, girov kimi qəbul olunan əmlak faktiki olaraq dəyərsizləşə bilər. Buna görə də banklar yalnız etibar etdikləri məhdud sayda tikinti şirkətləri ilə işləyirlər.
İstehlak kreditləri banklar üçün daha sərfəlidir
Bankların daxili ipotekaya maraq göstərməməsinin digər mühüm səbəbi istehlak kreditlərinin daha yüksək gəlirlilik təqdim etməsidir. Məsələn, istehlak kreditləri adətən 3-4 illik müddətə, 16-20 faiz civarında faizlə verilir və əlavə komissiyalar da tətbiq olunur. Daxili ipotekada isə faizlər aşağı, müddətlər uzun və əməliyyat xərcləri daha yüksəkdir. Bu səbəbdən banklar daha qısa müddətdə daha yüksək gəlir gətirən kredit məhsullarına üstünlük verirlər.
Mövcud daxili ipoteka modelləri necə işləyir?
Hazırda daxili ipoteka təqdim edən banklar bu xidmətdən daha çox marketinq və korporativ əməkdaşlıq vasitəsi kimi istifadə edir. ABB və Kapital Bank bazarda böyük resurslara malik olduqları üçün həm çıxarışlı, həm də çıxarışsız mənzillər üzrə daha geniş məhsul xətti təqdim edə bilirlər. Bu kreditlərə təmir və torpaq sahələrinin maliyyələşdirilməsi də daxildir. Xalq Bank və Ziraat Bank Azərbaycan isə əsasən partnyor yaşayış kompleksləri vasitəsilə riskləri minimumlaşdırmağa çalışır.
AFB Bank tərəfindən təqdim olunan bəzi layihələr isə klassik ipotekadan daha çox hissə-hissə ödəniş modelinə bənzəyir. Məsələn, müəyyən layihələrdə 36 aylıq müddət və yüksək ilkin ödəniş tələbi tətbiq olunur.
Ekspertlərin fikrincə, daxili ipoteka bazarının genişlənməsi üçün bankların daha ucuz və uzunmüddətli maliyyə resurslarına çıxışı təmin olunmalıdır. Buraya ipoteka istiqrazları bazarının inkişafı və ya sığorta fondlarının vəsaitlərinin maliyyə bazarına yönləndirilməsi aid edilə bilər.
Hazırkı mərhələdə daxili ipoteka banklar üçün əsas gəlir mənbəyi deyil. Bu məhsul daha çox müştəri loyallığını qorumaq, iri tikinti layihələrini dəstəkləmək və bazarda mövqeyi gücləndirmək üçün istifadə olunur. Mütəxəssislər hesab edir ki, gələcəkdə çıxarışsız mənzillərin rəsmiləşdirilməsi prosesinin sürətlənməsi və banklararası rəqabətin artması daxili ipoteka şərtlərinin yumşalmasına və bazarda iştirak edən bankların sayının çoxalmasına səbəb ola bilər.
MONETAR.AZ
