2026-cı ilin aprel ayı üzrə açıqlanan son göstəricilər göstərir ki, Bakı daşınmaz əmlak bazarı artıq əvvəlki illərin emosional və sürətli bahalaşma mərhələsindən çıxaraq daha mürəkkəb, segmentləşmiş və fundamental göstəricilərlə idarə olunan yeni fazaya daxil olub. Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının (AQP) indekslərinə əsasən, paytaxt üzrə ümumi daşınmaz əmlak indeksi 101.8 səviyyəsinə yüksəlib. Bu isə 2025-ci ilin dekabrı ilə müqayisədə 1.8 % artım deməkdir.
İlk baxışdan bu artım zəif görünə bilər. Lakin bazarın daxili strukturuna baxdıqda məlum olur ki, burada əsas məsələ qiymətlərin nə qədər artması deyil, hansı seqmentlərin niyə artmasıdır. Əslində bazar artıq “hamı üçün eyni bahalaşma” modelindən çıxaraq “lokasiya + likvidlik + gəlir potensialı” modelinə keçir.
Yeni tikililər bazarın əsas lokomotivi olaraq qalırAQP məlumatlarına görə, indeks strukturunda ən böyük pay – 38 % yeni tikili mənzil seqmentinə məxsusdur və burada 2,6 %-lik artım qeydə alınıb. Ən maraqlı məqam isə budur ki, artım artıq şəhərin bütün ərazilərində deyil, əsasən premium və mərkəzi zonalarda cəmlənir. Nərimanov, Nəsimi, Yasamal və Ağ Şəhər kimi ərazilərdə təklif məhdud, tələb isə yüksək olaraq qalır. Bu tendensiyanın arxasında bir neçə fundamental səbəb dayanır:
- Tikinti üçün əlverişli torpaq ehtiyatlarının azalması;
- Şəhər mərkəzində yeni layihələrin sayının məhdudlaşması;
- Tikinti xərclərinin yüksəlməsi;
- Premium seqmentdə investisiya yönümlü alışların artması.
AQP-nin tikinti indeksi də bunu təsdiqləyir. 2026-cı ilin mart ayı üzrə məlumatlarına əsasən, tikinti xərcləri davamlı yüksəlir və xüsusilə material qiymətləri ilə əməkhaqqı əsas təzyiq mənbəyinə çevrilib. Bu isə onu göstərir ki, yeni tikili bazarında qiymətlərin aşağı düşməsi üçün hazırda ciddi iqtisadi əsas yoxdur. Əksinə, bazar daha selektiv şəkildə bahalaşır.
Köhnə tikililər: sabitlik dövrünə keçidKöhnə tikili mənzillərdə artım 1.6% olub. Bu seqmentdə artıq əvvəlki illərdəki sürətli qiymət yüksəlişi müşahidə edilmir. Bunun əsas səbəbləri:
- Fiziki köhnəlmə;
- Enerji səmərəliliyinin aşağı olması;
- Təmir xərclərinin artması;
- Alıcıların yeni tikililərə üstünlük verməsi.
Bununla yanaşı, köhnə binalar tamamilə bazardan sıxışdırılmır. Əksinə, metroya yaxın, sənədli və yaxşı infrastruktura malik binalar hələ də likvid aktiv hesab olunur. AQP təhlillərində qeyd olunur ki, median qiymətlərlə orta qiymətlərin bir-birinə yaxın qalması bazarda struktur sabitliyinin qorunduğunu göstərir.
Torpaq bazarında bum
Ən diqqətçəkən tendensiyalardan biri torpaq bazarındadır. Torpaq seqmenti 2.6% artımla bazarın ən aktiv istiqamətlərindən biri olub. Xüsusilə Nərimanov, Xətai, Səbail və Nizami rayonlarında development potensialı yüksək olan sahələrə tələb artır. Əslində bu tendensiya gələcək 3-5 ilin bazar istiqamətini göstərir. İnvestorlar artıq hazır mənzildən çox, gələcək tikinti imkanlarına fokuslanırlar. Bu isə o deməkdir ki:
- Tikinti şirkətləri torpaq uğrunda daha aqressiv rəqabətə girəcək;
- Şəhər daxilində köhnə fərdi evlərin sökülməsi sürətlənə bilər;
- Renovasiya layihələrinin sayı arta bilər.
Torpaq bazarının sürətli bahalaşması gələcəkdə yeni tikili qiymətlərinə əlavə təzyiq yaradacaq əsas faktor sayılır.
Həyət evlərinə maraq niyə artır?Pandemiyadan sonra başlayan fərdi yaşayış trendi hələ də davam edir. Həyət evləri seqmentində 2.5% artım qeydə alınıb. Bu bazarın əsas hərəkətverici amili torpaq komponentidir. İnsanlar artıq yalnız mənzil deyil, əlavə məkan, həyət, parklanma və daha sakit yaşayış mühiti axtarır. Xüsusilə:
- şəhərə yaxın qəsəbələrdə;
- çıxarışlı torpaq sahələrində;
- infrastrukturu formalaşmış ərazilərdə
qiymət artımı daha yüksəkdir.
Bu tendensiya Bakının gələcək urbanizasiya modelinə də təsir edə bilər.
Kommersiya bazarı niyə dayanıb?Ən maraqlı məqamlardan biri kommersiya daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin sabit qalmasıdır. Segment üzrə indeks 100 səviyyəsində dəyişməyib. Bu, əslində bazarın doyma mərhələsinə yaxınlaşdığını göstərir. Burada iki fərqli bazar formalaşıb:
1. Premium kiçik obyektlər- yüksək icarə gəliri verir;
- likviddir;
- qiymətlər yüksək qalır.
- tələb zəifdir;
- satış müddəti uzanır;
- qiymətlər stabil və ya zəifdir.
Bu tendensiya göstərir ki, kommersiya bazarında artıq “kvadratmetr almaq” yox, “biznes modeli almaq” dövrü başlayıb.
Qaraj bazarı niyə geriləyir?Qaraj bazarı ən zəif performans göstərən seqment kimi qeydə alınıb və burada 2.4% azalma müşahidə olunub. Bu geriləmənin əsas səbəbləri arasında yeni yaşayış komplekslərində daxili parkinq yerlərinin geniş şəkildə nəzərdə tutulması, qarajların funksional əhəmiyyətinin tədricən azalması, aşağı likvidlik səviyyəsi və bu seqmentə olan investisiya marağının zəifləməsi göstərilir. Nəticə etibarilə, qaraj bazarı artıq əvvəlki illərdə olduğu kimi “ucuz və tez gəlir gətirən investisiya aləti” statusunu itirməyə doğru gedir.
Cəmiyyətdə tez-tez “Bakı daşınmaz əmlak bazarı şişib” fikri səslənir və xüsusilə yeni tikililərdə qiymətlərin həddən artıq yüksəlməsi müzakirə olunur. Lakin mövcud göstəricilər klassik “daşınmaz əmlak balonu” modelini tam şəkildə təsdiqləmir. Bunun əsas səbəbləri kimi bazarda tələbın hələ də yüksək qalması, tikinti xərclərinin davamlı artması, torpaq qiymətlərinin bahalaşması, şəhər mərkəzində təklifin məhdudluğu və ipoteka bazarının aktivliyini qoruması göstərilir.
Bununla belə, bazarda müəyyən risk faktorları da formalaşır. Gəlirlərlə mənzil qiymətləri arasındakı fərqin artması, premium seqmentdə spekulyativ alışların çoxalması və bəzi layihələrdə real yaşayışdan daha çox investisiya məqsədinin ön plana çıxması gələcək dövrdə müəyyən seqmentlərdə lokal qiymət korreksiyası ehtimalını gücləndirir.
2026-cı ilin aprel göstəriciləri ümumilikdə onu göstərir ki, Bakı daşınmaz əmlak bazarı artıq əvvəlki kimi vahid və sinxron hərəkət etmir. Bazarın dinamikasını indi daha çox üç əsas amil müəyyən edir: lokasiya, likvidlik və investisiya potensialı.
Yeni tikililər və torpaq bazarı əsas artım mərkəzi olaraq qalır. Köhnə tikililər sabitləşir. Kommersiya bazarı seçici davranır. Qaraj seqmenti isə zəifləyir. Ən vacib dəyişiklik isə budur: bazarda emosional qiymət artımı mərhələsi başa çatır və yerini daha rasional, hesablama əsaslı qərarlara verir. Bu isə həm investorlar, həm tikinti şirkətləri, həm də adi alıcılar üçün yeni oyun qaydalarının formalaşdığını göstərir.
