Son illər dünyada və region ölkələrində daşınmaz əmlak bazarında müşahidə olunan sürətli qiymət artımları bu sektorun gələcək taleyi ilə bağlı müzakirələri daha da aktuallaşdırıb. Uzun müddət investorlar tərəfindən ən etibarlı sərmayə alətlərindən biri hesab edilən daşınmaz əmlakın qarşıdakı illərdə eyni tempdə gəlir gətirib-gətirməyəcəyi ilə bağlı fərqli yanaşmalar mövcuddur. Bir sıra iqtisadçılar və bazar analitikləri hesab edirlər ki, növbəti 5–7 il ərzində qlobal və regional əmlak bazarlarında ciddi struktur dəyişiklikləri baş verə bilər.
Əmlak niyə illərlə bahalaşdı?
Daşınmaz əmlakın uzunmüddətli bahalaşmasının əsas səbəblərindən biri dövlətlərin iqtisadi siyasəti olub. Xüsusilə 2008-ci il qlobal maliyyə böhranından sonra dünyanın əksər ölkələrində mərkəzi banklar iqtisadiyyatı canlandırmaq məqsədilə faiz dərəcələrini minimum səviyyəyə endirdilər. Nəticədə kreditlər ucuzlaşdı, ipoteka kreditləşməsi genişləndi və mənzil almaq daha əlçatan oldu.
Digər mühüm amil isə dövlətlərin mənzil bazarına müxtəlif subsidiyalar, güzəştli ipoteka proqramları və sosial mənzil layihələri vasitəsilə dəstək verməsi idi. Bu siyasət bazarda əlavə tələb yaradaraq qiymətlərin yüksəlməsinə təkan verdi. Eyni zamanda, daşınmaz əmlak bir çox ölkələrdə inflyasiyadan qorunma vasitəsi kimi qəbul edildi. Bank depozitlərindən əldə olunan gəlirlərin azalması investorları mənzil bazarına yönəltdi və nəticədə əmlak həm yaşayış, həm də investisiya vasitəsinə çevrildi.
Demoqrafik dəyişikliklər yeni reallıq yaradır
Əmlak bazarına təsir edən ən vacib amillərdən biri demoqrafiyadır. Uzun illər əhalinin artması, ailələrin sayının çoxalması və kəndlərdən şəhərlərə miqrasiya mənzil tələbatını davamlı şəkildə artırıb.
Lakin son dövrlərdə bir çox ölkələrdə doğum səviyyəsinin azalması diqqət çəkir. Avropa ölkələrinin böyük hissəsində, Şərqi Asiyada və bəzi inkişaf etməkdə olan dövlətlərdə əhali artımı yavaşlayır. Bu isə uzunmüddətli perspektivdə mənzil tələbinin əvvəlki templə artmayacağı anlamına gələ bilər.
Əgər əhali artımı zəifləyərsə, yeni tikilən mənzillərə olan tələbat da azalacaq. Belə şəraitdə xüsusilə kütləvi yaşayış komplekslərində qiymət artımının dayanması və ya müəyyən korreksiyaların baş verməsi mümkündür.
Süni intellekt əmlaka necə təsir edə bilər?
Son illərdə sürətlə inkişaf edən süni intellekt texnologiyaları iqtisadiyyatın bütün sahələrinə nüfuz edir. Bir çox ekspert hesab edir ki, avtomatlaşdırma və süni intellekt yaxın onillikdə əmək bazarında ciddi dəyişikliklər yaradacaq.
Əgər müəyyən peşələr üzrə iş yerlərinin sayı azalarsa və ya gəlirlər zəifləyərsə, bu vəziyyət insanların mənzil almaq imkanlarına da təsir göstərə bilər. Çünki daşınmaz əmlak bazarının əsas hərəkətverici qüvvələrindən biri əhalinin gəlirləri və kredit ödəmə qabiliyyətidir.
Xüsusilə ipoteka kreditləri ilə mənzil alan insanların gəlirlərində hər hansı azalma baş verərsə, bank sektorunda problemli kreditlərin artması riski yarana bilər. Bu isə öz növbəsində əmlak bazarında satış təzyiqini gücləndirə bilər.
Yüksək faizlər bazara təzyiq göstərir
Son iki ildə bir çox ölkələrin mərkəzi bankları inflyasiya ilə mübarizə məqsədilə faiz dərəcələrini artırıb. Bu qərar ipoteka kreditlərinin bahalaşmasına səbəb olub.
Tarixi təcrübə göstərir ki, yüksək faiz mühiti daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımlarını əhəmiyyətli dərəcədə zəiflədir. Çünki daha bahalı kreditlər alıcıların sayını azaldır və bazardakı tələbi aşağı salır.
Bir çox inkişaf etmiş ölkələrdə artıq mənzil satışlarının azalması, bəzi regionlarda isə qiymət artımlarının dayanması müşahidə olunur. Analitiklər hesab edirlər ki, faizlərin uzun müddət yüksək qalması bazarda yeni tarazlıq formalaşdıra bilər.
Bütün seqmentlər eyni risk altında deyil
Ekspertlər vurğulayırlar ki, mümkün korreksiya bütün əmlak növlərinə eyni şəkildə təsir etməyəcək.
Mərkəzi ərazilərdə yerləşən, torpaq ehtiyatı məhdud olan və yüksək keyfiyyətli layihələrdə yerləşən mənzillərin qiymətlərinin daha dayanıqlı qalacağı gözlənilir. Belə əmlaklar həm yaşayış, həm də investisiya baxımından daha cəlbedici hesab olunur.
Əksinə, həddindən artıq tikinti aparılan, təklifin sürətlə artdığı və infrastruktur baxımından zəif inkişaf etmiş ərazilərdə qiymət riskləri daha yüksək ola bilər.
Azərbaycanda vəziyyət necə ola bilər?
Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarı son illərdə həm urbanizasiya, həm də dövlət ipoteka proqramlarının təsiri ilə böyüyüb. Paytaxt və böyük şəhərlərdə əhalinin cəmləşməsi mənzil tələbatını yüksək səviyyədə saxlayır.
Bununla yanaşı, gələcək dövrdə bazarın inkişafı bir sıra amillərdən asılı olacaq:
-
iqtisadi artım tempi;
-
əhalinin gəlir səviyyəsi;
-
ipoteka kreditləri;
-
tikinti sektorundakı aktivlik;
-
demoqrafik dəyişikliklər;
-
faiz siyasəti;
Mütəxəssislər hesab edirlər ki, yaxın illərdə Azərbaycanda kəskin qiymət çöküşü ehtimalı aşağı olsa da, əvvəlki dövrlərdə müşahidə edilən sürətli bahalaşma tempinin zəifləməsi mümkündür. Bəzi seqmentlərdə qiymətlərin sabitləşməsi və ya məhdud korreksiya baş verə bilər.
Daşınmaz əmlak bazarının gələcəyini yalnız bir amillə izah etmək mümkün deyil. Əmlak qiymətlərinin istiqaməti iqtisadi artım, kredit siyasəti, demoqrafik dəyişikliklər, urbanizasiya və texnoloji inkişaf kimi faktorların qarşılıqlı təsiri nəticəsində formalaşacaq. Bu səbəbdən növbəti 5-7 ildə bazarın tam çökməsi və ya eyni sürətlə bahalaşmasının baş verəcəyini qəti şəkildə söyləmək çətindir. Daha real ssenari odur ki, bəzi seqmentlərdə qiymətlər sabitləşsin, bəzi seqmentlərdə isə məhdud korreksiya müşahidə olunsun. Bununla belə, strateji ərazilərdə yerləşən və məhdud təklifə malik daşınmaz əmlakın uzunmüddətli perspektivdə öz dəyərini qoruyacağı ehtimalı daha yüksək qiymətləndirilir.
MONETAR.AZ
