Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarında kirayə qiymətləri yeni bir rekord həddə çatıb. Azərbaycan Mərkəzi Bankının (AMB) 2026-cı il üçün açıqladığı son "Maliyyə Sabitliyi hesabatı" ölkədə, xüsusilə paytaxt Bakıda mənzil əlçatanlığı və investisiya gəlirliliyi ilə bağlı ciddi reallıqları üzə çıxarıb.
1002 manatlıq median nəyi ifadə edir?
Hesabata əsasən, dekabr ayının sonunda ölkə üzrə təklif edilən median aylıq kirayə haqqı 1002 manat olub. Burada statistik bir incəliyə diqqət yetirmək lazımdır: Median qiymət, bazardakı bütün təkliflərin tam ortasındakı rəqəmdir. Bu o deməkdir ki, hazırda bazarda kirayəyə çıxarılan mənzillərin 50 %-i 1000 manatdan daha baha qiymətə təklif olunur. Bu göstərici əvvəlki illərlə müqayisədə kirayə xərclərinin orta təbəqənin büdcəsini ciddi şəkildə üstələdiyini göstərir.
Kapitalizasiya müddəti: Ev özünü nə zaman ödəyir?
Ən kritik məqamlardan biri daşınmaz əmlakın kapitalizasiya müddətidir. AMB bildirir ki, hazırda bu müddət 20,9 il təşkil edir.
Kapitalizasiya müddəti mənzilə qoyulan investisiyanın kirayə gəlirləri ilə neçə ilə geri qayıdacağını göstərir.
2024-cü illə müqayisədə bu müddətin 1,4 il artması o deməkdir ki, mənzillərin satış qiymətləri kirayə qiymətlərindən daha sürətlə bahalaşır. Yəni, ev sahibi olmaq üçün ödənilən məbləğ həmin evin gətirdiyi kirayə gəlirini üstələyən bir sürətlə artır.
Qiymət artımını sürətləndirən faktorlar
Araşdırmalar göstərir ki, kirayə və satış bazarındakı bu sıçrayış təsadüfi deyil
Bakının mərkəzi hissələrində köhnə binaların sökülməsi və yeni tikilən binaların premium seqmentə aid olması ucuz mənzil təklifini azaldıb.
Tikinti materiallarının və işçi qüvvəsinin bahalaşması birbaşa satış qiymətlərinə, dolayısı ilə kirayəyə təsir edib.
Regionlardan paytaxta axının davam etməsi və Bakının iqtisadi mərkəz statusunun güclənməsi tələbi pik həddə çatdırıb.
Alternativ investisiya imkanlarının (fond bazarı və s.) məhdudluğu fonunda əhalinin yığımlarını hələ də ən etibarlı vasitə kimi daşınmaz əmlaka yönəltməsi.
Bazarın "köpüyü"
Mənzil qiymətlərinin kirayə qiymətlərindən daha sürətli artması, iqtisadçılar tərəfindən bəzən "bazarda köpük" yaranması kimi qiymətləndirilir. Kapitalizasiya müddətinin 21 ilə yaxınlaşması beynəlxalq standartlara görə artıq investisiya cəlbediciliyinin azalması deməkdir (normalda bu müddət 15-17 il arası optimal sayılır). Lakin Azərbaycanda əmlaka olan sosial tələbat bu riskləri hələ ki, kompensasiya edir.
Mərkəzi Bankın hesabatı göstərir ki, 1000 manatlıq kirayə həddi artıq "yeni norma"ya çevrilir. Əgər gəlirlərin artım tempi bu bahalaşmanı izləyə bilməsə, növbəti dövrlərdə:
- Paytaxtın kənar rayonlarına (Xırdalan, Sumqayıt, qəsəbələr) tələbat kəskin artacaq.
- "Paylaşımlı mənzil" (bir evdə bir neçə nəfərin qalması) trendi genişlənəcək.
- İpoteka kreditləşməsinə olan tələb daha da kütləviləşəcək.
2026-cı ilin reallığı odur ki, Bakıda mənzil sahibi olmaq və ya mərkəzdə kirayə qalmaq artıq lüksə çevrilməkdədir. Bazarın tənzimlənməsi üçün təklif tərəfində daha əlçatan mənzil layihələrinin (sosial mənzillər və s.) artırılmasına ciddi ehtiyac duyulur.
MONETAR.AZ
